Ristrutturazioni edilizie: chi paga per gravi difetti?

Può capitare che dopo una ristrutturazione edilizia sorgano dei problemi alle opere oggetto di intervento.
Ecco, allora, i dubbi: sussiste il diritto al risarcimento di chi ha commissionato quei lavori? E se si come agire per chiedere il risarcimento? Entro quando?

La materia è da sempre complessa ed è per questo che occorre sistematicamente rivolgersi a un legale esperto, in grado di fornire il miglior parere possibile circa le modalità con le quali agire.
Tuttavia dal 2017 sul tema vi è un punto fermo dal quale nessuno può tirarsi indietro: la sentenza n. 7756 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite la quale sancisce l'applicazione dell'articolo 1669 codice civile.

Ma, come sempre, andiamo con ordine.

L'ARTICOLO 1669 CODICE CIVILE
«Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».

Innanzitutto dobbiamo fare chiarezza su cosa si intende per "gravi difetti".
La sentenza n. 15846/2017 della Corte di Cassazione specifica che per "gravi difetti" si intendono quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene limitandone l'utilizzo. Si tratta cioè di gravi difetti che, se da un lato non comportano il rischio di crolli o rovina nell'edificio oppure nella singola unità immobiliare, comunque pregiudicano e di molto la fruizione dell'immobile. Così, ad esempio, "gravi difetti" sono riconducibili all'utilizzo di materiali inidonei oppure alla realizzazione di opere non secondo le prescrizioni tecniche.

Per quanto attiene, invece, la denunzia bisogna specificare alcuni aspetti: essa deve avere un contenuto circoscritto e dettagliato e per questo occorre farsi assistere nella sua redazione. Ancora essa va inoltrata entro un anno dalla scoperta dei gravi difetti, anno che decorre dal giorno in cui il committente ha avuto un apprezzabile grado di conoscenza tanto della gravità dei difetti quanto della loro causa.

LA SENTENZA N. 7756/2017 CORTE DI CASSAZIONE A SEZIONI UNITE
La sentenza enuncia il seguente, chiarissimo, principio di diritto: "L'articolo 1669 codice civile è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e in genere agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti che presentino gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo".

Alla luce di questo si tenga conto anche che l'ordinanza n. 24230/2018 della Suprema Corte che, fermo restando la responsabilità decennale, il fatto che un impianto o un'opera venga utilizzata per alcuni anni e solo dopo palesi i gravi difetti non è motivo ostativo all'applicazione di tutto quanto detto finora. Infatti, è dato rilievo a quei vizi che pregiudicano e limitano in modo significativo il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità.
E, ancora, secondo un orientamento ormai consolidato della Cassazione (sul punto la sentenza n. 22553/2015) risponde secondo l'articolo 1669 codice civile anche l'autore di opere su preesistente edificio sia che queste incidano su elementi essenziali sia che queste incidano su elementi secondari ma pur sempre rilevanti per la funzionalità globale.


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