Servitù di passaggio: quando sussiste il diritto? Chi paga le spese?

Capita spesso che oggetto di controversie, se non di veri e propri contenziosi, sia la servitù di passaggio.
Ma di cosa si tratta? E, soprattutto, chi paga le spese?
Cerchiamo di capirlo insieme.

CHE COSA E' UNA SERVITU'?
L'articolo 1027 codice civile sancisce che «La servitù consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario».
Dunque, da un punto di vista meramente giuridico, la servitù è un diritto reale di godimento su un bene altrui (detto fondo servente) da parte del proprietario di un altro bene (detto fondo dominate) che nei fatti trae vantaggi e utilità a discapito dell'altro.

LA SERVITU' DI PASSAGGIO
Tenuto conto sempre dei riferimenti normativi (che nel nostro caso sono gli articolo 1051 e seguenti codice civile), la servitù di passaggio si configura quando il proprietario del fondo servente consente il passaggio sul proprio bene e/o attraverso il proprio bene al proprietario del fondo dominante.

Da ciò, come è ovvio che sia, derivano usura e deterioramenti i quali causano la necessità di intervenire con lavori.

Ecco, chi li paga?
Fermo restando che le modalità dovrebbero già essere ben che messe nero su bianco nel titolo costitutivo della servitù, è l'articolo 1069 codice civile la guida.
Se il primo comma pone in essere che «Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente», è il secondo comma ad essere chiarissimo rispetto a ciò che stiamo trattando: «Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge», "salvo che la situazione dei luoghi sia stata alterata da manomissioni con innovazioni compiute dal proprietario del fondo servente" (Cass. Civ. sent. n. 1631/1984) e tenuto conto che "il proprietario del fondo dominante ha il diritto di eseguire le opere necessarie per conservare la servitù, operando a sue spese e in modo da recare il minor incomodo al proprietario del fondo servente ma non ha l'obbligo ex lege di eseguire sul fondo servente le opere necessarie per l'esercizio della servitù" (Cass. Civ. sent. n. 5449/1978).
Ancora più nel dettaglio va il terzo comma: «Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi».
innanzitutto tale norma "non costituisce una norma eccezionale ma al contrario rappresenta l'applicazione di un più generale principio di equità genericamente ispirato alle esigenze di evitare indebiti arricchimenti" (Cass. Civ. sent. n. 2637/1975).
Ciò trova ragione nella logica circostanza per cui dai lavori eseguiti al fine di conservare la servitù trae vantaggio anche il proprietario del fondo servente.

Per concludere, alla luce dell'articolo 1069 codice civile, è possibile affermare che "nel caso in cui l'esercizio della servitù si attui solo per mezzo del fondo servente e senza l'ausilio di opere autonome, il proprietario del fondo dominante è obbligato a contribuire alle spese di manutenzione del fondo servente in misura proporzionale all'uso" (Cass. Civ. sent. n. 72/1976).

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