Contratto di locazione a uso commerciale: quando spetta l'indennità per perdita dell'avviamento?

Il contratto di locazione può essere per uso abitativo o per uso commerciale. La differenza è quanto intuitiva a livello concettuale tanto profonda a livello giuridico.

Detto già del contratto di locazione a uso abitativo e della particolare tipologia dello sfratto per morosità (https://www.molfettaviva.it/rubriche/furbo-chi-legge/l-inquilino-non-paga-possibile-lo-sfratto-o-puo-evitarlo/), approfondiamo la fattispecie del contratto di locazione a uso commerciale per i cui riferimenti normativi bisogna prendere in esame la Legge n. 392/1978.

LA DURATA
L'articolo 26 della già citata Legge sancisce che il contratto non può durare meno di sei anni.
Alle parti, però, è lasciata la possibilità di accordarsi circa il venir meno rispetto all'obbligo assunto. In particolare è possibile sottoscrivere che il conduttore (più comunemente noto come affittuario, inquilino, ecc...) possa recedere in qualsiasi momento dandone avviso al locatore con lettera raccomandata almeno sei mesi prima come può anche recedere per gravi motivi in qualsiasi momento, sempre con un preavviso dato in tempi congrui.

Che succede se, alla prima scadenza, il locatore si rifiuta di rinnovare l'accordo?
Innanzitutto ciò è possibile ad alcune condizioni: ad esempio se nell'immobile dovrà essere realizzata una attività commerciale da parte dello stesso proprietario o di un suo parente. Tale circostanza o quella della non volontà di rinnovare il contratto dovrà essere comunicata per lettera raccomandata almeno dodici o diciotto mesi prima specificando la motivazione: tale aspetto è essenziale poichè, se entro sei mesi dalla consegna dell'immobile, esso non è destinato all'uso indicato allora il conduttore potrà richiedere il ripristino delle condizioni contrattuali, il rimborso delle spese e degli oneri sostenuti e anche un risarcimento del danno.

L'INDENNITA' PER PERDITA DELL'AVVIAMENTO
In questo caso è da prendere in esame l'articolo 34 della Legge 392/1978.
Esso sancisce che se la risoluzione del contratto non avviene per inadempimento o disdetta o risoluzione da parte del conduttore ma è imputabile unicamente al locatore, allora il conduttore ha diritto a una somma di denaro pari a diciotto mensilità (il cui canone è stato ovviamente stabilito al momento della firma del contratto) a titolo di indennità per perdita dell'avviamento.
Il conduttore ha diritto a ciò anche se, entro un anno da quando ha rilasciato l'immobile, al suo interno viene avviata una attività identica o simile alla sua.

IL DIRITTO DI PRELAZIONE
Che succede se il proprietario/locatore intende vendere l'immobile locato a uso commerciale?
Stante quanto preliminarmente deciso nel contratto, egli deve dare notizia al conduttore, obbligato a rispondere entro sessanta giorni dal ricevimento.

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