Contratto di locazione di tipo concordato a Molfetta

Cosa prevede la legge in materia di locazioni ad uso abitativo? La norma in questione è la legge 431/98, che prevede due canali per poter offrire in locazione un immobile ad uso abitativo da parte dei proprietari. Il primo percorso – legge 431/98 art.2 comma 2 viene definitivo il canale di tipo libero: la durata della locazione è di quattro anni rinnovabile di altri quattro ed il canone viene deciso liberamente tra le parti (molto spesso è il proprietario che ne decide l'ammontare).
Il secondo percorso - legge 431/98 art. comma 3, viene comunemente chiamato di tipo concordato, ovvero quello definito secondo gli accordi comunali stipulati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini e depositati nei Comuni presso la segreteria generale. Il canone di locazione non viene determinato liberamente tra le parti, ma è indicato in modo chiaro nell'accordo comunale che deve risultare inferiore rispetto al libero mercato.

Come si calcola il canone di locazione? Dalla lettura dell'accordo comunale che a Molfetta è in vigore, bisogna verificare in quale sub-zona è ubicato l'immobile che si intende locare.
Molfetta è stata suddiviso in 6 sub zone che sono ben definite con la denominazione delle strade che ne tracciano i confini. Una volta individuata la zona si individuano gli elementi oggettivi che caratterizzano l'immobile, il numero degli elementi indica la sub-fascia del canone mensile da applicare. Si specifica che la sub-fascia vede un prezzo mensile al mq. minimo e massimo moltiplicato i mq. dell'immobile.
E' del tutto evidente che, una volta individuata la sub-fascia, il canone da determinarsi non potrà essere né meno né di più da quanto previsto nelle sub-fasce. La norma e l'accordo prescrivere che la superficie convenzionale dell'immobile venga calcolata ai sensi della legge sull'equo canone Legge 392/78.

Come è noto il Parlamento ha introdotto benefici fiscali in favore di quei proprietari che concedono in locazione immobili con un contratto di tipo concordato.
Si sottolinea che la scelta per sottoscrivere un contratto di tipo concordato e l'adesione al regime fiscale denominato "cedolare secca" spetta unicamente al proprietario.

Vediamo quali sono i vantaggi per il proprietario e inquilino:
1) all'atto della registrazione del contratto di locazione preso l'Agenzia delle Entrate che rimane obbligatorio, non si appongono le marche da bollo che a differenza del canale libero sono a carico dell'inquilino;
2) non si paga per tutta la durata del contratto, ovvero dall'adesione alla cedolare secca da parte del proprietario l'imposta di registro, che nel canale libero è pari al 2% del canone annuo e divisa tra proprietario e inquilino;
3) per tutta la durata del contratto il proprietario non potrà né adeguare il canone all'indice Istat né richiedere aumenti di alcun tipo
4) il proprietario pagherà l'Irpef al 10% sull'introito del canone di locazione ovvero: per quanto concerne i vantaggi fiscali relativi al reddito percepito dal locatore cioè il canone annuo, si evidenziano due situazioni: reddito dichiarato ai fini IRPEF e reddito dichiarato ai fini della cedolare secca.

Se il reddito percepito dal locatore viene riportato in dichiarazione dei redditi, grazie al fatto che il contratto è stato stipulato in regime convenzionale (agevolato) il locatore gode di uno sconto sulla base imponibile pari al 30%, che pertanto abbatte sensibilmente l'IRPEF da versare. Ad esempio: se percepisco un canone di locazione "agevolata" di 5.000 euro. Calcolo il 30%, cioè 5.000*30% = 1.500 (il valore dello sconto). Ai 5.000 tolgo i 1.500 di sconto, per cui la base imponibile su cui calcolo l'IRPEF è di 3.500 euro.

Se il locatore, invece, decide di aderire alla cedolare secca, il reddito percepito viene tassato direttamente con una percentuale pari al 15% per l'anno 2013 e pari al 10% per l'anno 2014 (ma fino al 2017). Ad esempio, se percepisco un canone di locazione "agevolata" di 5.000 euro, questo subisce un'imposta pari a 5.000*15% = 750 euro per l'anno 2013, mentre subisce un'imposta pari a 5.000*10% = 500 euro per l'anno 2014.

Tale norma vuole favorire i contratti di tipo concordato per calmierare i canoni di locazione che negli ultimi anni hanno visto un aumento tale da far aumentare le famiglie soggette a morosità incolpevole, ovvero quelle famiglie che per varie ragioni non riescono più a pagare l'affitto.
Il Ministero delle Infrastrutture e la Regione Puglia hanno messo a disposizione del Comuni un fondo per aiutare queste famiglie, cui il Comune di Molfetta non ha ad oggi aderito.

La redazione di MolfettaViva mette a disposizione dei lettori la copia completa in formato PDF dell'Accordo Comunale sui contratti di tipo concordato. E' consigliabile farsi assistere dai sindacati della proprietà e degli inquilini che hanno di fatto redatto tale accordo.