Appartamento in locazione, chi paga le spese la sostituzione della serratura

La serratura, è cosa nota, è un meccanismo di controlli degli accessi in determinati luoghi: essa può essere montata su porte, porte finestre, cancelli, ecc. La chiave è l'oggetto complementare utile per far funzionare (aprire e chiudere) la serratura, quanto meno dal lato esterno della porta.
Nel caso di appartamento concesso in locazione la serratura della porta d'ingresso debba essere perfettamente funzionante: le ragioni sono ovvie. Per comprendere a chi tra il proprietario ed il conduttore spetti al spesa per la sostituzione della serratura è necessario valutare la tipologia d'intervento nel quale può essere ricondotta.

Ai sensi dell'art. 1576 c.c. il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
L'art. 1609 c.c. specifica cosa debba intendersi per interventi di piccola manutenzione: essi sono quelli "dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito".

Sicuramente la scelta del conduttore di cambiare serratura non può essere posta a carico del proprietario.
È vero, l'inquilino ha diritto ad avere tutte le chiavi dell'appartamento, ma la consegna da parte del
proprietario è operazione sufficiente. Se per maggiore scrupolo la si vuole sostituire, questa operazione non può essere posta a carico del proprietario non rientrando tra gli obblighi di mantenimento in buono stato locativo.

In questo contesto nella spesa di piccola manutenzione non può essere considerato rientrante nemmeno il furto.
Tuttavia esso non è nemmeno un fattore fortuito addebitabile al proprietario. Tuttavia, ad avviso di chi scrive, la questione riguarda la funzionalità della porta e quindi la spesa dev'essere affrontata dal proprietario poiché ad esso spettano le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in buono stato manutentivo.