Agenti Immobiliari: vendo l’immobile dopo tanto tempo senza compenso per l'agente scavalcato

Nel gergo degli agenti immobiliari lo scavalco è quella pratica che vede una delle parti contattare direttamente l'altra (compratore o acquirente è indifferente) dopo che l'agente stesso le ha messe in contatto.
Il motivo è semplice: accordarsi alle spalle del mediatore e non riconoscergli alcun compenso per l'opera svolta.
Esistono limiti e condizioni oltre i quali non può dirsi che l'agenzia è stata vittima di uno "scavalco"?
La Corte di Cassazione nel gennaio 2015 (sent. n. 1120 del 22 gennaio 2015) è tornata sull'argomento del limiti e delle condizioni entro le quali il mediatore immobiliare ha diritto a pretendere la provvigione per la conclusione dell'accordo.

Un agente immobiliare fa visitare ad una persona una casa che gli era stata affidata per la vendita, ma senza venderla.
Circa un anno dopo quella visita, questo si legge in sentenza, la figlia di quel visitatore fa notare al suo genitore dopo aver letto l'annuncio di un'altra agenzia immobiliare, che l'immobile è ancora in vendita. A questo punto si giunge all'accordo tra le parti senza richiamare più l'intermediario.
Per il Tribunale, prima, e la Corte d'appello, dopo, le parti avevano bypassato illegittimamente la prima agenzia immobiliare. Da qui il ricorso in Cassazione di chi aveva comprato quell'appartamento. Ricorso fondato, secondo gli ermellini, in quell'occasione non vi fu alcuno "scavalco".

Si legge in sentenza che "non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore" (Cass. 22 gennaio 2015, n. 1120).

La labilità del confine tra diritto alla provvigione e irrilevanza dell'attività di mediazione sta nel fatto che non esiste un automatismo superato il quale si può propendere per l'una o per l'altra delle ipotesi.
In un caso come quello risolto dalla sentenza n. 1120 appare piuttosto evidente che il trascorrere di un lungo periodo di tempo non possa che deporre a vantaggio dell'irrilevanza, ma un periodo inferiore, ad esempio due o tre mesate non possono essere considerate indicative di alcunché se non vengono considerate in relazione alle circostanze complessive che hanno condotto alla conclusione dell'affare.